사진 : 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사

[미디어파인 전문칼럼] 최근 대법원 등기정보광장에 따르면 17일 기준 3월 전국 집합건물에 대한 

임차권등기설정(임차권등기명령) 신청 건수는 3,414건으로, 사상 처음으로 3,000건을 돌파했다. 

서울에서만 1,075건의 임차권등기설정 신청이 나왔으며, 경기도(1,004건), 인천(719건), 

부산(196건) 등이 뒤를 이었다.

또한 지난 1분기(1~3월) 인천 내 집합건물에 대한 임차권등기가 설정된 부동산 수는 1,951건이다. 

전년도 1분기(390건)와 비교하면 5배 이상 증가했다.

인천에서 임차권등기가 설정된 부동산 수는 지난 9월부터 가파른 상승세를 보이고 있다. 

지난해 9월 290건을 시작으로 △10월 309건 △11월 354건 △12월 344건 △1월 409건 

△2월 809건 △3월 733건 등이다.

실제로 '건축왕'으로 알려진 남 모 씨 일당의 전세 사기 피해자가 인천에서만 7백 명이 넘고, 

천 건 이상은 경매에 넘어간 것으로 파악됐다.

두 달 새 인천에서 전세 사기 피해자 3명이 잇따라 극단적 선택을 한 배경에는 ‘경매’가 자리 잡고 있다. 

전세 피해자가 증가하는 가운데 전국으로 확대될 우려가 커지며 피해 대책 방안에 대한 

여론의 목소리가 커지고 있다.

우선 임차인은 그 등기가 없더라도 주택의 인도 및 주민등록(전입)을 마친 때에는 그 다음 날부터 

제3자, 즉 임차주 택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 

가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생기게 된다. 전세 만기 후 보증금을 

받지 못한 상태로 이사를 하면 해당 부동산에 다른 가압류, 저당권 등 설정된 경우 임차인의 

보증금반환채권은 후순위로 밀리게 된다.

이러한 상황에서 임차권등기설정(임차권등기명령)을 활용할 수 있다. 임차권등기설정은 임대차 종료 후 

보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도다.

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 

임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 

대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다.

이에 임차권 등기 설정을 신청할 경우, 집을 비우거나 전입신고를 옮기더라도 대항력과 우선변제권이 

유지될 수 있어서 전세금반환소송 이후 경매 절차로 보증금을 반환받으려는 경우 

법적으로 보호받을 수 있다.

임차인은 계약종료 2개월 전 임대차계약 연장 의사가 없음을 알리고 전세보증금 반환을 청구한다는 

의사표시를 정확하게 해야 한다.

보증금 반환을 위해 가장 효과적인 방법은 민사소송이다. 집행권원을 확보하면 강제집행을 

통해 보증금을 회수가 가능하다.

특히 소송 등의 법적 절차로 전세금 반환을 시도하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회의 

조정제도를 활용하는 방법이 있는데, 만약 조정이 성립되면 법원의 판결과 동일한 효력을 갖게 된다. 

불가피하게 조정이 불성립될 경우, 신속하게 전세금반환소송을 제기하면 된다.

최근 '주택임대차보호법' 개정안이 국회 본회의를 통과 됨에 따라 임대인에게 임차권등기명령 

결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 절차를 단축시키도록 했다. 해당 개정안의 취지는 

임차인의 대항력•우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환 

채권을 보호하는 목적에 있다.

전세 사기 피해를 당한 경우 전략적으로 대응하는 것이 관건이다. 허위계약으로 인한 피해의 경우 

사기죄로 형사소송을 진행해야 하고, 실제 소유자의 과실 여부에 따라 소유자를 상대로 

민사소송을 제기할 수 있다. 전세 보증금 분쟁 시 법리적인 검토를 통해 사건을 타개해 나가야 한다.

(법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사)