사진 = 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사

최근 국토교통부가 보유한 부동산 거래 신고 데이터와 전세 피해지원센터에 접수된 

피해 상담 사례를 결합하여 면밀히 조사·분석한 결과, 총 1,322건의 거래에서 조직적인 

전세 사기 정황을 포착했다. 이에 따라 해당 거래의 전세 사기 의심자와 관련자 970명에 

대해 수사를 의뢰한 것으로 발표했다.

전세 사기 외에도 신고가격 거짓 신고 등과 관련된 316건은 국세청에, 거래신고법 위반, 

자료 불응 등과 관련된 사건은  1,164건이었다. 전세 사기 의심 거래의 지역별 보증금 

피해 규모는 서울 강서구가 833억 원으로 가장 크게 나타났으며, 경기 화성시가 238억 원, 

인천 부평구가 211억 원으로 그 뒤를 이었다.

이번에 수사 의뢰한 거래와 관련된 피해 임차인은 총 558명이고, 이 중 2030 청년층의 

비율이 61.3%로 절반 이상을 차지했다. 수사 의뢰한 전세 사기 의심자 등 970명은 

공인중개사 및 중개보조원 42.7%, 임대인 27.2%, 건축주 16.6% 순이었다.

우선 전세권은 민법 제303조 명시 된 바와 같이 전세금을 지급하게 되면, 전세권자는 

일정 기간 해당 부동산을 사용할 권리를 얻게 된다. 그 사용 대가는 전세권설정자가 

전세금의 이자 수입으로 사용 및 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자, 

기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

구체적으로 주택임대차보호법에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 

요건으로 하고 있어 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 

이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 

돌려받기 어려워진다.

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 

마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차 주택에서 자유롭게 

이사할 수 있다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론 해지 통고에 따라 

임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 진행 가능하다.

한편, 임차권등기가 만료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 

받을 수 없게 된다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 

임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지이다.

최종적으로 전세보증금을 돌려주지 않아 소송을 제기할 경우, 진행 전 집주인의 재산 등에 

가압류 신청을 하는 것도 해결책이 될 수 있다. 이는 재판이 진행되는 동안 재산을 

미리 처분하거나, 승소 하더라도 보증금을 받지 못하는 상황을 미연에 방지할 수 있기 때문이다. 

전세금 반환 소송은 일반적인 채무 소송에 비해 빠르게 진행되는 편이며, 승소할 경우 

강제집행을 통해 보증금을 반환받을 수도 있다.

내년 상반기 ‘깡통전세’ (집값이 전세 보증금보다 낮아진 상태) 리스크가 최고조에 이를 것이란 

전망이 나왔다. 전세금 미반환 문제는 부동산 시장의 오래된 폐해인 만큼 세입자가 

이를 잘 알고 대처하는 것이 가장 중요할 것으로 보인다. 전세금 반환소송의 경우, 부동산 규모, 

시기, 건설 분쟁 등에 따라 법률 이슈가 달라져, 각 사안에 따른 구체적인 해결책이 요구된다. 

만약 전세금 반환 소송을 진행하게 되면 부동산 전문 변호사를 통해 객관적인 법률 조력을 

받는 것이  도움이 된다.

도움말: 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사