사진 = 법무법인 성지파트너스 김의택 대표변호사

최근 전국경제인연합회 산하 한국경제연구원이 발표한 ‘전세보증금을 포함한 가계부채 추정 및 

시사점’ 보고서를 보면, 지난 5년간(2017~2022년) 전세보증금을 포함한 국내 가계부채는 

700조원 이상 증가한 것으로 집계됐다.

이어 보고서에 따르면, 국내 전체 전세보증금 규모는 2017년 말 770조 9천억 원에서 2022년 말 

1,058조 3천억 원으로 5년 새 287조 4천억 원(37.3%) 증가했다. 이는 전세와 

반전세(보증금이 월세의 240개월 치 초과) 보증금을 합친 것이다.

또한 전세보증금에 금융기관 대출 등을 더한 가계부채를 계산하면, 같은 기간 2,221조 5천억 원에서 

2,925조 3천억 원으로 703조 8천억 원(31.7%) 늘어난다고 보고서는 추산했다. 

전세보증금을 반영하지 않은 지난해 가계신용(포괄적 가계부채)은 1,867조 294억 원이다.

특히 해당 보고서에 따르면, 2021년 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 105.8%로 

통계 확보가 가능한 경제협력개발기구(OECD) 31개국 중 4위인데, 전세보증금을 포함하면 156.8%로 

높아지며 1위로 올라간다.

우선 전세권은 대한민국이 부동산 제도로 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 

전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하며, 일정 기간 해당 부동산을 사용할 권리를 얻게 된다.

전세 계약을 체결하고 전세권 설정 등기를 할 경우 나중에 계약한 기간이 만료될 시점에 집을 나왔을 때, 

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 곧바로 전세권에 기해 경매법원에 경매신청이 가능하다. 

이때 집이 경매로 매각되면 전세권자는 그 매각대금에서 후순위 권리자 앞에 

우선적으로 전세금을 배당받을 수 있다.

임차권등기명령 신청은 부동산 계약 기간에도 할 수 있지만, 집주인의 동의 절차를 거쳐야 한다. 

다만 계약이 이미 만료된 상태라면 임대인의 동의 없이 임대차계약서 사본과 주민등록등본, 

부동산등기부등본 등 서류를 지참해 개인적으로 진행할 수 있다.

또한 전세권자보다 먼저 선수위 권리를 취득하고 있는 사람이 있으면, 그 다른 사람(선순위권리자)에게 

우선 배당이 이루어지기 때문에 전세권자에게 배당되는 금액이 전세금보다 적을 수 있다. 

이런 문제를 예방하기 위해서는 전세 계약을 하기 전에 부등산등기부를 열람해서 선순위권리자가 있는지 

반드시 확인해봐야 한다.

이 밖에도 계약 체결 당시 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것을 조건으로 계약을 하는 것이 가장 확실하다. 

계약을 체결한 후, 보증보험에 가입하여야 추후 보증금 반환 문제가 발생할 경우 보증사로부터 

보증금을 반환이 가능하다.

협의나 조정을 통해 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했다면 임차인은 임대인에 대하여 

전세보증금 반환소송을 제기하여 전세보증금을 반환받아야 한다. 소송을 제기하고자 한다면 

전입신고를 통해 대항력을 갖추고, 우선변제권 또한 확보해야 한다.

전세보증금소송이 장기적인 소송으로 이어질 경우, 임차인의 경제적 부담이 커지는 만큼 최대한 

시의성 있게 대응해야 한다. 개인적으로 대응하며 한계에 부딪힐 수 있어 전문변호사의 조력을 통해 

체계적인 법률 조력을 받는 것이 도움이 된다.